Фактор выбора: как арендаторы ищут помещения

Фактор выбора: как арендаторы ищут помещения

Дата публикации: 18.08.2017
Выбор офисного помещения у всех арендаторов происходит по-своему: каждый руководствуется собственными представлениями о том, что действительно необходимо его бизнесу. Однако существует несколько постоянных параметров, на которые обращает внимание любая компания. ГК "ИТКОЛ", основываясь на собственном опыте владельца недвижимости, предлагает свой список. Статья размещена на сайте Theproperty.

Кто выбирает
В первую очередь различаются сами арендаторы. Условно их можно разделить по сфере деятельности. Для каждого бизнеса нужен свой тип арендуемого помещения: офисное, производственное, складское, торговое, либо объект в комплексном технопарке.
Если 10 лет назад почти четверть московских площадей занимали финансовые компании, то за шесть месяцев 2017 года этот показатель сократился. Снижение также наблюдается в сфере IT, телекоммуникаций и медиа. Максимально они занимали до 30 % офисных площадей, но теперь лишь 6 %. Зато укрепляют свои позиции фармацевтика и предприятия потребительского сектора.

Также запросы арендаторов различаются по метражу. Сейчас наблюдается тенденция к некоторому снижению этого параметра у всех типов бизнеса. Так, в первом полугодии 2017 года доля сделок с небольшими офисами площадью до 500 кв. метров выросла по сравнению с первым полугодием 2016 года и составила 40 %.

К тому же крупные арендаторы с развернутой филиальной сетью (банки, супермаркеты, салоны связи и т. д.) чаще предъявляют жесткие требования к классности здания, а частники в первую очередь считают свой бюджет и могут быть менее притязательными.

Еще одна градация: как надолго снимают коммерческую недвижимость. Владельцы стабильного, но не развивающегося большими шагами бизнеса чаще всего арендуют помещения на срок от трех и более лет. Если компания быстро растущая или, напротив, нестабильная, она может переезжать каждые год-два.

Где находится
На выбор района влияет очень много факторов, которые зависят от специфики бизнеса: логистика, портрет клиента, клиентопоток и так далее. Например, компаниям с большим количеством посетителей обычно нужны офисы рядом с метро и желательно с гостевой парковкой. Ритейлеры в первую очередь обращают внимание на конкурентов в районе поиска, численность населения в нем. А на выбор офисного помещения для бизнеса зачастую может влиять и то, где живет гендиректор, - руководители предпочитают иметь рабочее место недалеко от дома.

Как выглядит и что внутри
Разумеется, кроме местоположения нужно, чтобы само помещение удовлетворяло потребностям бизнеса. Так, компании, арендующие склады и производства, уделяют большое внимание техническим характеристикам помещения: высоте потолков, электрической мощности, напольным покрытиям, нагрузке на перекрытия и т. д.

Для офисов важна внутренняя планировка. А крупным российским или западным компаниям принципиально важно иметь помещение исключительно класса А.
Также на решение об аренде коммерческой недвижимости может повлиять общий внешний вид здания, состояние инженерных сетей, входная/въездная группа, наличие и размер парковки и другие факторы.

Сколько стоит
Конечно, главный фактор остается тем же, как и десять или тысячу лет назад. Им является цена аренды. Вопрос бюджета особенно важен во время экономического спада, когда бизнес имеет невысокую маржу и для ее увеличения всячески старается сократить расходы. В таких условиях дорогая аренда первая идет "под нож", а собственники коммерческой недвижимости вынуждены искать новые механизмы привлечения и удержания клиентов: дополнительные услуги, расширение инфраструктуры в офисном здании (магазины, фитнес-центры, рестораны и т. д.), охраняемая парковка и пр. С пикового 2008 года ставка в Москве упала в полтора-два раза. Сейчас на нее продолжает давить превышение предложения над спросом.

Другие факторы
Рынок коммерческой недвижимости характеризуется жесткой конкуренцией. Владельцы недвижимости могут давать примерно равные предложения по локации, уровню и состоянию помещений, площади и ценам. В этом случае для потенциального арендатора определяющими могут стать другие детали.

Например, для бизнеса важны обеспечение уровня безопасности, пропускной режим, время работы объекта, отделка помещений и мест общего пользования. Наконец, определяющими могут стать дополнительные услуги, предоставляемые собственником, а также сумма депозита и прозрачность арендодателя в общении.

Почему съезжают
Как уже отмечалось выше, арендаторы обычно действуют по двум сценариям: либо переезжают каждые год-два, либо выбирают один объект на долгий период. Причины могут не зависеть от собственника. Например, расширение бизнеса, увеличение численности сотрудников, объемов производства или складского хранения, либо, наоборот, нестабильность и экономия бюджета.
Но арендатор может съехать и по другим причинам вроде повышения ставки или конфликта с собственником здания. Во втором случае заполненность помещений напрямую зависит от умения владельца недвижимости договариваться и находить к каждому индивидуальный подход.

Как привлечь и удержать
В условиях высокой конкуренции на сокращающемся рынке необходима правильно построенная система продаж аренды. Собственник может привлечь новых клиентов за счет лучшего сервиса и более привлекательных ставок. Для действующих партнеров обычно предлагаются программы лояльности.

Также собственнику стоит улучшать все показатели, которые могут повлиять на решение арендатора, даже, на первый взгляд, не самые важные - от внешнего вида входной двери до удобства пропускной системы и панорамы из окон. Внимание к деталям в итоге положительно скажется на повышении общего уровня сервиса и качества объекта, но наибольший эффект даст синергия всех этих факторов.

Другие новости

Заявка отправлена