«ИТКОЛ» - профессиональная управляющая компания на рынке коммерческой недвижимости
05 апреля 2018
Складская сфера является одной из основных элементов современных экономических систем практически во всех странах мира. Ведь предприятия, которым требуются услуги складирования, относятся буквально ко всем сферам деятельности - это производственные, торговые и сервисные организации. Производители нуждаются в хранении сырья и готовой продукции, торговые компании - в формировании и управлении товарными запасами, а предприятия сферы услуг - в ассортименте расходных материалов.
Существует несколько классификаций, разделяющих складские объекты на основе различных критериев оценки. Надо сказать, что на сегодняшний день все классификации являются условными, поскольку на уровне законодательства объективной системы классификации складских объектов не разработано. Поэтому при выборе подходящего склада, прежде всего, необходимо ориентироваться на собственные потребности, исходя из требований к условиям хранения и оборудованию склада, локации и транспортной инфраструктуре, необходимости в дополнительных услугах - охране, обработке товарных партий (переупаковке, маркировке, сортировке). Перед поиском подходящих вариантов аренды склада полезным будет подготовить формализованный список требований, согласно которому уже можно составить перечень подходящих объектов и затем выбрать лучший из них.
Классификации складов, получившие наибольшее распространение в деловом обиходе, призваны упорядочить один из основополагающих вопросов рынка, а именно - определение стоимости квадратного метра в объектах, которые предлагаются к продаже в собственность, или арендную ставку в складских комплексах, предлагающих аренду площадей. Два наиболее распространенных подхода - это классификация по критериям и классификация по ценовым классам объектов.
Классификация по критериям основана на оценке функциональных возможностей складских комплексов и их технических показателях. Так, выделяются типы складов по размерам, конструктивному решению складских зданий, профилю, степени механизации, климатическому оборудованию и так далее. Очевидно, что классификация по критериям применима в большей степени при поиске складских площадей для приобретения в собственность или проектировании вновь возводимых объектов концепции build-to-suite, согласно которой технические требовании к объекту определяются в качестве исходных данных для проектирования, т.е. объект возводится по требованиям заранее определенного заказчика.
В случае, когда необходим универсальный инструмент оценки стоимости квадратного метра или арендной ставки, чаще всего используют так называемую западную классификацию складов, предложенную консалтинговой компанией Knight Frank. Данная классификация шесть категорий складских объектов, для которых разработаны формализованные параметры оценки:
В зависимости от соответствия складского объекта аспектам классификации, он может быть отнесен к одной из шести групп, которые включены в систему Knight Frank: А+, А, В+, В, С и D.
В целом такая классификация складских площадей позволяет с высокой степенью объективности оценить параметры объекта в комплексе и сделать выбор того или иного варианта аренды склада с учетом адекватности запрашиваемых арендодателем ставок. Однако при этом нельзя упускать из вида, что система включает ряд параметров, которые могут быть несущественными для арендатора, например, месторасположение. Поэтому ориентироваться при выборе лучше не на класс объекта, а всё же на его технические характеристики. В этом случае, например, есть возможность подобрать превосходно оборудованный объект, но за пределами премиальной локации, что формально относит его к низкому классу, но позволяет арендовать площади по более доступной цене. Кроме того, при поиске вариантов аренды склада нужно принять во внимание, что формализованной документальной системы сертификации объектов по качественным классам нет, поэтому оценка принадлежности объекта к классам А+, А, В+, В, С или D весьма условна.